Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Najčítanejšie dnes
3 dni
Týždeň

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (217)

  • Pastor OSAS Ben. 01.12.2016, 00:47

    Naliehavo potrebujú peniaze? Môžeme vám pomôcť! Vy ste súčasnou situáciou v ťažkostiach alebo hrozí, že ste v problémoch? Týmto spôsobom, dáme vám možnosť robiť nový vývoj. Ako bohatý človek cítim povinnosť pomáhať ľuďom, ktorí sa snažia dať im šancu. Každý si zaslúži druhú šancu a pretože vláda zlyhá, bude musieť prísť od ostatných. Žiadna suma je príliš šialený na nás a splatnosťou určíme po vzájomnej dohode. Žiadne prekvapenie, žiadne dodatočné náklady, ale len dohodnutej sumy a nič iné. Nečakajte dlhšie a komentár k tomuto príspevku. Prosím, uveďte sumu, ktorú chcete požičať a my vás budeme kontaktovať so všetkými možnosťami. kontaktujte nás ešte dnes na pastorosasben@outlook.com Naliehavo potrebujú peniaze? Môžeme vám pomôcť!

  • Franck Moore 27.11.2016, 16:11

    Mier s tebou a rodina, máte hľadať rýchle dlhé alebo krátkodobé pôžičky s pomerne nízkou úrokovou sadzbou? Ponúkame podnikateľský úver, osobné pôžičky, úveru na bývanie, auto úver, študentské pôžičky, konsolidáciu dlhu úver e.t.c. bez ohľadu na vaše skóre, ak áno, kontaktujte nás ešte dnes pre viac informácií. E-mail: trust.quiries@yahoo.com

  • Barclay Bank 21.11.2016, 12:23

    Potrebujete naliehavú pôžičku riešiť svoje finančné problémy a tiež naštartovať vaše podnikanie alebo zvýšiť svoje obchodné zariadenia? Ak áno, kontaktujte nás prostredníctvom e-mailu: barclayloancomapny121@gmail.com

  • Barclay Bank 21.11.2016, 12:06

    Potrebujete naliehavú pôžičku riešiť svoje finančné problémy a tiež naštartovať vaše podnikanie alebo zvýšiť svoje obchodné zariadenia? Ak áno, kontaktujte nás prostredníctvom e-mailu: barclayloancomapny121@gmail.com

  • peter johnson 21.11.2016, 00:55

    Welcome To PETER JOHNSON úver spoločnosti                             (Personalizované služby pre všetky Vaše finančné potreby)   PETER JOHNSON úver Poskytovatelia firma ponúka pôžičku na veľmi nízkou úrokovou sadzbou vo výške 2%, ponúkame Osobné pôžičky, konsolidáciu dlhu úver, rizikový kapitál, podnikateľský úver, vzdelávacie, naša pôžička Registion je zdarma ca. spracovaný do 24 hodín.     E-mail: Tešíme sa na počúvanie PETER JOHNSON úver spoločnosti E-mail: peterloanfirm33@gmail.com

  • Sophie 11.11.2016, 09:33

    I’m Sophie David by name. I live in Netherlands, i want to use this medium to alert all loan seekers to be very careful because there are scammers everywhere.Few months ago I was financially strained, and due to my desperation I was scammed by several online lenders. I had almost lost hope until a friend of mine referred me to a very reliable lender called Mrs Mary Smart who lend me an unsecured loan of € 250,000 under 2hours without any stress. If you are in need of any kind of loan just contact him now via:marysmartservice@yahoo.com I‘m using this medium to alert all loan seekers because of the hell I passed through in the hands of those fraudulent lenders. And I don’t wish even my enemy to pass through such hell that I passed through in the hands of those fraudulent online lenders,i will also want you to help me pass this information to others who are also in need of a loan once you have also receive your loan from Mrs Mary Smart i pray that God should give her long life. God bless him forever Sophie David Testimony on how i got my loan

  • REMY.CREDIT 10.11.2016, 18:35

    zdravo Ali potrebujete posojilo ali financiranje katere koli vrste? so se obrnili po svoje banke zaradi slabih kreditov? Ali imate neplačane račune ali v dolgovih? Imamo dober odplačevanja urnik z nizko obrestno mero v višini 2%. Za več informacij se obrnite neposredno na nas preko e-pošte: compact_REMY.CREDIT111@gmail.com, vrsta naših posojila storitev, ki jih daje ven posojilo prijavni obrazec Imena kandidatov: ____________________ zahteval posojilo znesek: __________________ Trajanje posojila: _________________ Namen posojila: _______________________ Naslov vlagatelja: _________________ Poklic: __________________________ Mesto: ___________________________ Država: __________________________ Država: __________________________ Spol: _____________________ Starost: ________________________ zaprosi za posojilo pred ........... Telefonska številka:___________________________________ Kontakt: E-mail: REMY.CREDIT111@gmail.com

  • Jerry Carl 09.11.2016, 12:10

    Ahoj, ja som pán Jerry Carl veritela o súkromných pôžiciek, a ja som tu, aby sa vaše sny získat úver. Potrebujete pôžicku naliehavo? Potrebujete úver splatit svoje dlhy? Potrebujete úver na rozšírenie svojho podnikania, alebo založit svoj vlastný podnik, sme tu pre vás s nízkou úrokovou sadzbou vo výške 2% a môžete získat úver vo výške $ 5,000 $ 100,000,000.00 maximálna výška úveru a až do 30 rokov trvania úveru , kontaktujte nás na našej e-mailovú adresu jerrycarl021@gmail.com

  • Jerry Carl 09.11.2016, 12:04

    Ahoj, ja som pán Jerry Carl veritela o súkromných pôžiciek, a ja som tu, aby sa vaše sny získat úver. Potrebujete pôžicku naliehavo? Potrebujete úver splatit svoje dlhy? Potrebujete úver na rozšírenie svojho podnikania, alebo založit svoj vlastný podnik, sme tu pre vás s nízkou úrokovou sadzbou vo výške 2% a môžete získat úver vo výške $ 5,000 $ 100,000,000.00 maximálna výška úveru a až do 30 rokov trvania úveru , kontaktujte nás na našej e-mailovú adresu jerrycarl021@gmail.com

  • Bob Williams 03.11.2016, 22:35

    Platia pre rýchly a pohodlný úver splatiť účty a začať nový podnik alebo znova financovanie svojich projektov na najlacnejšie úroková sadzba 3%. Kontaktujte nás dnes cez: telefónne číslo (+ 1-617 934 1393) [co.operateloanservice@gmail.com] pre viac informácií.

1 2 3 4 5 ... 22 >

Pridať komentár