Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Najčítanejšie dnes
3 dni
Týždeň

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (172)

  • Pan Isaac 29.08.2016, 09:40

    pozor, Jedná sa o on-line reklama od registrovaného vládou schváleného a licencovaného veriteľa, ktorý dáva z úverov rôzneho druhu, napríklad, hypotekárny úver, podnikateľský úver, pôžičky na autá, aby tak závažné a zúčastnené strany proti veľmi nízkou prijateľnú úrokovou sadzbou 3%. Žiadať o úver teraz. Ak máte záujem kontaktovať: trustloanfirm.link071@gmail.com. Vďaka, Pan Isaac.

  • henry mark 14.08.2016, 20:05

    Potrebujete pôžičku platiť účty, alebo potrebujete peniaze začať svoj vlastný podnik, kontaktujte nás, keď sme rozdávať úver tak nízke, ako 2% úrokovou sadzbou sme tiež dať dlhé a krátke časové úver pre viac informácií kontaktujte nás emailom: hmark8648 @ gmail.com

  • Anita james 09.08.2016, 15:52

    Sometimes unimaginable things happen. I was in a stable relationship and well paid job for three years then suddenly my lover broke up with me without any explanation. I was devastated, confused and heartbroken, at the pick of giving up when my friend told me about a spell caster on the internet who helps people get back their lover within two days. At first I laughed it off without giving it much thought then I checked online myself and saw testimonies of people who the same spell caster Dr.Iruwa has helped then I decided to contact him through his number +27835303354 and is e-mail iruwa567@gmail.com Now my lover is back to my life. I am just so happy now and thanks to Dr.Iruwa, thank you so much for your help. Advice for those who might also want help should contact him because i don't believe in any other spell casters but am assuring you is only Dr.Iruwa that can help you solve that problem you are facing right now. website www.driruwa.com

  • mr mike 04.08.2016, 02:28

    Potrebujete úver vymazať z vašich účtov a založiť svoj vlastný podnik? Ak áno, láskavo pošlite svoju požiadavku úver na náš e-mail, takže vám môžeme odovzdať ďalšie podrobnosti. Môžeme vám ľubovoľnú čiastku, ktorú potrebujete s 3% úrokovou sadzbou Kontaktujte nás ešte dnes pre viac informácií o e-mailu spoločnosti: mikeloanoffer345@gmail.com

  • Mark Edwin 03.08.2016, 18:16

    Sme schválila vláda / registrovaných finančných spoločností. Dávame z úverov fyzickým osobám a spolupracovať subjektov v úrokovej sadzbe vo výške 2%, ak Vás zaujíma získanie úveru, pošlite nám e-mail. trustfundmicrofinancee@gmail.com Vyplňte formulár nižšie a poslať ho späť k nám ÚVER PRIHLÁŠKA   Tvoje meno .......... Tvoja krajina .......... Tvoj email .......... Povolanie .......... Rodinný stav .......... Mesačný príjem .......... Výška pôžičky ......... Doba trvania úveru ........ Účelu úveru .......... Blízki príbuzní ......... Mobilné číslo ........... Náboženstvo ............ Vek ........... Pohlavie / sex ......... Ďakujem.

  • Mike Petter 03.08.2016, 10:51

    Dobrý deň, ste vo finančných ťažkostiach? Úver je potrebné splatiť účty a dlhy? Chcú začať nový podnik alebo zlepšiť svoje podnikanie? Kontaktujte nás ešte dnes pre finančné riešenie e-mail: mikepetter11@outlook.com kvalifikácia: 1) dlžník musí byť aspoň 18 rokov 2) Aj napriek zlé úvery, získanie úveru dlžník záručnej 3) finančné prostriedky môžu byť poskytnuté pri nízkych úveru. žiadosť o úver Názov: Krajina: adresa: telefón: Vek: Postavenie: povolanie: Mesačný príjem: Výška úveru: doba trvania: Účelom týchto fondov: Vďaka pánovi Mike Petter

  • ROBERT PETERSON 02.08.2016, 07:20

    Dobrý deň, ponúkame úver, medzinárodný projekt financie, bankové záruky a SBLC pre jednotlivcov i firmy po celom svete. Naša úroková sadzba je 3% ročne. Tiež sme sponzorovi a financovať všetky druhy projektov miestnej aj medzinárodnej úrovni. Takže ak máte dobrý projekt a je potrebné investorovi stačí nás okamžite informovať, aby sme mohli diskutovať, podpísať zmluvu a potom sponzorovať alebo financovať projekt pre vás. Láskavo kontaktujte nás ešte dnes pre všetky vaše finančné potreby. S Pozdravom, Pán Robert Peterson E-mail: j.mg.cashcraft@gmail.comc

  • pani Isabel Roland 02.08.2016, 01:45

    Ahoj všetci, volám sa pani Isabel Roland a ja som dnes hovorím ako najšťastnejší človek na celom svete, a ja povedal, moje vlastné, že akýkoľvek veriteľ, ktorý zachrániť svoju rodinu z našej zlej situácie, poviem meno do celého sveta a som tak rád, že moja rodina je späť k dobrému, pretože som bol v núdzi pôžičku vo výške $ 20.000 USD začať svoj život na celom ako som jediná matka s 2 deťmi a na celom svete sa zdalo, akoby visela na mňa, kým som sa stretol s Boh poslal úveru veriteľa, ktorý zmenil môj život a že mojej rodiny, boh báť úveru veriteľa, pán Richard Morgan, keď bol Spasiteľ Boh poslal, aby zachránil svoju rodinu a najprv som si myslel, že to nebude možné, kým som dostal môj úver vo výške $ 70,000 USD aj poradia každého, kto je v skutočnej núdzi úveru kontaktovať pána Richarda Morgana prostredníctvom e-mailu na (richardmorganloanhome@gmail.com), pretože ona je najviac pochopenie a trochu povzbudiť veriteľa. Boh žehnaj a držať vám všetkým

  • Pán Harry Morgan 02.08.2016, 01:29

    Ste pri hľadaní finančnej slobody? ste v dlhoch, budete potrebovať úver založiť novú firmu? alebo ste finančne rozobrať, Potrebujete úver kúpiť auto alebo dom? Bol ste zase dole vašej miestnej banky pri získavaní finančných prostriedkov? chcete zlepšiť svoje finančné? budete potrebovať pôžičku splatiť svoje účty? hľadať nič viac, budeme vás privítať na príležitosť, aby boli všetky druhy pôžičky, ktoré potrebujete za veľmi prijateľnú záujem o 2% Pre viac informácií kontaktujte nás : harry.morganzonderzorgen001@vip.onet.pl Prosím odpísať v prípade záujmu. Celé meno: pohlavie: Rodinný stav: adresa: Krajina: mesto: povolanie: Mesačný príjem: PSČ: čiastka: Pôžička Trvanie: Číslo mobilného telefónu Hovoríš po anglicky: Pán Harry Morgan

  • Christopher Miles 30.07.2016, 08:27

    Dobrý deň všetkým, som Christopher Miles, som z USA, Texas, som veľmi šťastný píšem svedectvo, ako som dostal pôžičku od tejto pôžičky, verím, že Boh má plán pre mňa, keď som bol scammed Been mojich peňazí od mnohých takzvaných úverov veritelia, bol som oklamaný a skoro myslel vziať svoj život, ale Boh má zmysel pre mňa, ak chcete získať pôžičku od každej spoločnosti, budete musieť zvoliť Brooks Financie úver Limited, keď som bol najprv začal s ním, myslel, že rovnako ako ostatné, a moje najväčšie prekvapenie som dostal pôžičku vo výške $ 69,000.00 v mojom účte a que bol Presná suma, ktorú žiadal vo svojej firme, a que sa cíti que tam v nádeji vy? Je to lož, pretože ak máte záujem o získanie akýkoľvek typ úveru, môžete ho kontaktovať prostredníctvom e-mailu, jeho e-mail je: brooksfinanceltd@gmail.com, Boh vám žehnaj, ako by mi požehnal s Mr. Brooks Henryho tým, že dostane svoj úver po páde v Been ruky podvody. Vďaka. Christopher Miles.

1 2 3 4 5 ... 18 >

Pridať komentár