Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (229)

  • Robert Charles. 18.01.2017, 01:50

    Ste zúfalo naliehavé obchodné a osobné pôžičky, Budete potrebovať peniaze na konci roka. váš Tu nájdete riešenie Three zvereneckého financií. Zabezpečujeme všetky druhy úverov v rozsahu 3.000,00 eur a minimálna 20,000,000.00 Euro maximum pri nízkej úrokovej sadzby o 2 percentá. sme v Talianska, USA a kancelárie po celej Európe. aplikácia trvá maximálna doba 48 hodín spracovať transakciu, pretože máme rýchly a jednoduchý servis. Ak máte záujem o pôžičku, volajte do našej spoločnosti Agent dnes prostredníctvom e-mailu: (t3trustfinance@yahoo.com) pre viac informácií. Zdravím. Robert Charles. Tri dôveryhodnosti financie.

  • Maria 11.01.2017, 01:33

    Ak som zase s úsmevom vďaka pán LALLEMENT Luden som dostal pôžičku vo výške 45.000 eur a dvaja z mojich kolegov sa tiež dostala pôžičky od tohto muža bez akýchkoľvek problémov s rýchlosťou 3% ročne. Radím vám, aby ste si vybrať zlú osobu, ak skutočne chcú žiadať o hotovostný úver pre váš projekt a akákoľvek iná. Aj zverejniť túto správu, pretože pán LALLEMENT Luden dobrý pocit s týmto úverom. Je to cez kamaráta Stretla som úprimný a štedrý človek, ktorý mi umožnil získať tento úver. Tak som si poradí sa s ním spojiť, a to uspokojí vás pre všetky služby, ktoré o to požiadajú. Tu je jeho email: michelexcelle@gmail.com

  • kate cannor 11.01.2017, 00:15

    Žiadatelia! Investičný program poskytuje úvery fyzickým osobám. Rast financovania spoločnosti a projektov na podporu úrokovej sadzby tak nízke, ako 3% z organizácie. Poznámka: Všetky e-maily budú doručené na adresu: katecannorloanhome@gmail.com ...

  • jay samuel 09.01.2017, 01:44

    Dobrý deň, pán / Vážená pani, Ak budete potrebovať naliehavú prácu nadviazať úver alebo obchodné investora, alebo budete potrebovať pôžičku splatiť váš dlh, budete potrebovať refinancovať úver? Potrebujete úver na nákup automobilu alebo A dom? Ak áno, potom ste našli tú najlepšiu možnosť, ponúkame pôžičky za záujmom o 3% a sú v súčasnej dobe jedným z svetov najrýchlejšie rastúca spoločnosť veriteľ s bezpečnosťou Hodnotenie A + Už ste istí, získať pôžičku u nás. !!! Kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom e-mailu. ( sterlingunicornfunds@gmail.com) pre viac informácií Ďakujem.

  • lisa 04.01.2017, 14:44

    Chcem poďakovať pánovi westhood o apexloans za mi dal úver. potom, čo som stratu 6000euro na falošné veriteľov. a ja som požiadala o pôžičku od firmy a ja mám pôžičku. Ak potrebujete úver dnes platí prostredníctvom e-mailu; apexloans@yahoo.com

  • Maria Caicedo 30.12.2016, 22:18

    Ponúkame pôžičky za nízke úrokové sadzby vo výške 2% a žiadna kontrola kreditu, ponúkame osobné úvery, konsolidáciu dlhu úvery, rizikový kapitál, podnikateľské úvery, vzdelanie úvery, úvery na bývanie alebo úvery z akéhokoľvek dôvodu, rozsah $ 1.000 do $ 50000000. Vráť sa k nám teraz (targo_bank@yahoo.com a targo1bank@gmail.com)

  • fred 30.12.2016, 14:04

    Vy ste pri hľadaní pôžičku začať podnikať alebo splatiť poukážky Takže to je dôvod, prečo sme tu na pomoc tým, ktoré sú v núdzi úveru A s 2% úrok, takže dostať späť k nám s týmto Dlžník či Prihláška: názvy: Suma potrebná: Doba trvania úveru: Rod: Vek: Mesačný príjem : Krajina: uvádza: Telefónne číslo : Účel úveru: e-mail: Už ste použili Pred: Rozumieš po anglicky: Kde ste sa o nás dozvedeli: Teším sa na Vašu aktualizácie týkajúce sa tejto záležitosti ... Vďaka za váš čas a pochopenie !!! Takže späť k nášmu [email] fredjoseph335@gmail.com

  • rose 26.12.2016, 12:05

    haló Potrebujete úver? Ak áno? kontaktujte ma na môj e-mail Výška úveru: .........................................? Doba splácania: .............................................? vďaka; email: annalisapramp@gmail.com WhatsApp / +33752848130

  • anna 26.12.2016, 12:04

    haló Potrebujete úver? Ak áno? kontaktujte ma na môj e-mail Výška úveru: .........................................? Doba splácania: .............................................? vďaka email: annalisapramp@gmail.com WhatsApp / +33752848130

  • region beko 15.12.2016, 20:19

    Potrebujeme vianočné pôžičku ak áno, kontakt Nás na adrese: regionbeko@hotmail.com s podrobnosťami k continuati

1 2 3 4 5 ... 23 >

Pridať komentár