Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (345)

  • richardpeterson 28.11.2017, 14:43

    Požiadajte o rýchly vianočný a pohodlný úver na splatenie účtov a začatie nového podnikania alebo refinancovanie svojich projektov za nižšiu úrokovú sadzbu vo výške 2%. Kontaktujte nás dnes prostredníctvom: pre viac informácií o výške úveru, ktorú potrebujete, pretože naša minimálna ponuka úveru je 5 000,00 na akúkoľvek voľbu sumy úveru. Sme oprávnený registrovaný a certifikovaný veriteľ. Môžete nás kontaktovať dnes prostredníctvom e-mailu na rýchlu odpoveď, ak máte záujem získať túto pôžičku, kontaktujte nás pre viac informácií o pôžičkovom procese, o spôsobe, akým sú podmienky úveru a spôsob prevodu úveru na to vy. Potrebujem vašu naliehavú odpoveď, ak máte záujem. e-mail: richardpeterson706@gmail.com

  • Mr Cole Kins 23.11.2017, 11:27

    Dobrý deň, pani a pane, hľadáte pôžičku, aby ste buď reštartovali svoje aktivity buď na realizáciu projektu, alebo si kúpili byt, ale banku ste zakázali, alebo banka zamietla váš súbor. Som osoba, ktorej dám od 2 000 do 1 000 000 eur všetkým ľuďom, ktorí sú schopní splniť podmienky. Nie som banka a nepotrebujem veľa dokumentov na to, aby som vám mohla veriť, ale musíte byť úprimný, úprimný, múdry a spoľahlivý človek. Poskytujem pôžičky ľuďom žijúcim v Európe a vo svete (Austrália, Francúzsko, Belgicko, Kanada, Švajčiarsko, Rumunsko, Taliansko, Španielsko, Portugalsko ...). Moja úroková sadzba je 2% ročne. Ak potrebujete peniaze z iných dôvodov, kontaktujte ma prosím pre viac informácií. Mojim zákazníkom môžem uspokojiť maximálne tri dni od prijatia žiadosti. Ak máte záujem, kontaktujte ma prosím pre viac informácií. Tu je moja e-mailová adresa: alexbobbyloan01gmail.com

  • Dr Benson 21.11.2017, 14:06

    Chcete predať svoje obličky za peniaze? Naša nemocnica sa špecializuje na operáciu obličiek / transplantáciu a iné liečenie orgánov, bude naliehavo potrebovať darcovia obličiek O + ve, A + ve a B + s pasom alebo bez neho a ponúkneme vám pekné množstvo 850 libier libier , Všetci záujemcovia by nás mali kontaktovať e-mailom: korlebuteachinghospital33@gmail.com alebo WhatsApp +12533923198

  • jorge 18.11.2017, 22:22

    Ahoj, Aké sú vaše finančné potreby? Poskytujeme pôžičky na minimum od 2 000,00 dolárov na maximálne 100 000 000,00 dolárov trvalý komfort, od 1 - 30 rokov s veľmi nízkou úrokovou sadzbou 2%. Potrebujete podnikateľský úver? Potrebujete osobnú pôžičku? Chcete si kúpiť auto? Chcete refinancovať? Potrebujete hypotéku? Potrebujete obrovský kapitál na začatie svojho podnikania alebo expanziu? Stratili ste nádej a myslíte si, že neexistuje žiadna východisková cesta a nezostanú finančné bremená? Neváhajte nás kontaktovať pre prípadnú obchodnú spoluprácu. Kontaktujte nás prosím e-mailom: jdfinancier.agencia@yandex.com S Pozdravom Jorge Dominguez

  • Metin Selim 16.11.2017, 09:06

    Ahoj, Jaké jsou vaše finanční potřeby? Požádejte o všechny druhy úvěrů s úrokovou sazbou 2%. Potřebujete komerční úvěr? Potřebujete osobní půjčku? Chcete si koupit auto? Chcete refinancovat? Potřebujete hypoteční úvěr? potřebujete obrovský kapitál pro zahájení vašeho podnikání nebo rozšíření? Ztratili jste naději a věřili jste, že neexistuje cesta a vaše finanční zátěž přetrvává? Neváhejte nás kontaktovat pro případnou obchodní spolupráci. Kontaktujte nás prostřednictvím e-mailu: metinselim002@gmail.com

  • Gina 16.11.2017, 06:27

    Volám sa Gina Acampora a dnes hovorím ako najšťastnejšia osoba v celom divokom svete a povedala som si, že každý veriteľ, ktorý zachráni moju rodinu z našej chudobnej situácie, budem hovoriť tomuto názvu celému divokému svetu a ja som taký s radosťou povedať, že moja rodina je späť navždy, pretože som potrebovala pôžičku vo výške 100 000 eur, aby som začala môj život po celú dobu kvôli mojej profesii, pretože som jedna mamička so 4 deťmi a celý svet sa zdal byť zavesený na mňa, kým som sa stretol Boha poslal pôžičku Spoločnosť, ktorá zmenila môj život a život mojej rodiny, Boha strach firmy, Nora Mildred, ona bola záchranca BŮH zaslaný na záchranu mojej rodiny s pôžičkou 100.000 eur kontaktujte jej noramildred.loan@hotmail.com

  • Emmanuel 13.11.2017, 18:02

    Vážna a úprimná ponuka súkromného úveru Hľadáte pôžičku na opätovné oživenie vašich aktivít, a to buď na realizáciu projektu, alebo potrebujete peniaze z iných dôvodov alebo čo chcete. Sme ochotní poskytnúť pôžičky každému, kto splní podmienky splácania. Takže v tomto prípade prosím povedzte mi, koľko chcete mať ako pôžičku a dobu trvania úveru, aby som vám poslal postupy, ktoré budete dodržiavať, aby ste získali úver. Môj e-mail: emmanuel.vigogne@gmail.com srdečne

  • Elena 09.11.2017, 09:35

    Vážení uchádzači o pôžičky Máte nejaké finančné ťažkosti? Chcete začať s vlastnou činnosťou? Táto úverová spoločnosť bola založená organizáciami na ochranu ľudských práv po celom svete s jediným cieľom pomôcť chudobným a ľuďom s finančnými ťažkosťami v živote. Ak chcete požiadať o pôžičku, obráťte sa na nás s podrobnosťami uvedenými nižšie: elenanino0007@gmail.com Názov: Požadované množstvo úveru: Trvanie úveru: Telefónne číslo: Ďakujem a Boh žehnaj DÔVERA Elena

  • CREDIT / LOAN 22.10.2017, 19:16

    RIEŠENIE NA VAŠE ŽIADOSŤ Z ÚVERU E-MAIL:::::::: sabouret.marie01@gmail.com Som RÍMSKY, akcionárom a finančný subjekt. Či už ste jednotlivec v Francúzsko, Slovensko, Švajčiarsko, Kanada, Belgicko, Portugalsko, Taliansko a kdekoľvek na svete, pre vás, ktorí sú súbor, zakázané banky a ktorí nemajú prospech banky a ktorí potrebujú požičiavať peniaze hlavne, poskytovať úvery na vážny a úprimný ľudí, ktorí ma mohli splatiť úver v normálnom čase. Má úverovú kapacitu je od 5.000 € do 50.000.000 EURO s 4% sadzbou, veľmi jednoduchých podmienok a žiadny problém. Tiež som sa investície a pôžičky medzi jednotlivcami všetkého druhu. Moje ponuky úvery sú krátkodobé, strednodobé a dlhodobé. Môj prevody sú poistené bankou pre bezpečnosť transakcie akejkoľvek osobe. Ak máte záujem kontaktujte ma na oplátku cez našu osobnú adresu: E-MAIL:::::::: sabouret.marie01@gmail.com

  • CREDIT / LOAN 22.10.2017, 19:15

    RIEŠENIE NA VAŠE ŽIADOSŤ Z ÚVERU E-MAIL:::::::: sabouret.marie01@gmail.com Som RÍMSKY, akcionárom a finančný subjekt. Či už ste jednotlivec v Francúzsko, Slovensko, Švajčiarsko, Kanada, Belgicko, Portugalsko, Taliansko a kdekoľvek na svete, pre vás, ktorí sú súbor, zakázané banky a ktorí nemajú prospech banky a ktorí potrebujú požičiavať peniaze hlavne, poskytovať úvery na vážny a úprimný ľudí, ktorí ma mohli splatiť úver v normálnom čase. Má úverovú kapacitu je od 5.000 € do 50.000.000 EURO s 4% sadzbou, veľmi jednoduchých podmienok a žiadny problém. Tiež som sa investície a pôžičky medzi jednotlivcami všetkého druhu. Moje ponuky úvery sú krátkodobé, strednodobé a dlhodobé. Môj prevody sú poistené bankou pre bezpečnosť transakcie akejkoľvek osobe. Ak máte záujem kontaktujte ma na oplátku cez našu osobnú adresu: E-MAIL:::::::: sabouret.marie01@gmail.com

1 2 3 4 5 ... 35 >

Pridať komentár