Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (144)

  • Finance service 21.06.2016, 05:55

    Zdravím každého. Som pán Paul Williams súkromná pôžička veriteľa, sme súkromné subjekty poskytujúce všetky druhy pôžičiek ľuďom, ktorí sú finančne dole a potreby finančnej pomoci, dávame z úverov na veľmi lacné sadzby bez stresu. naša spoločnosť je dobre zapísaná a schopné rozdávanie úverov fyzickým osobám a spolupracovať subjekty v dobrých podmienkach. Naše služby sú rýchle a jednoduché. Ak máte záujem o získanie úveru od nás láskavo kontaktujte nás na našej firemnej email: paulwilliamsfinance@gmail.com navštíviť nás ešte dnes pre naše spoľahlivé služby S pozdravom Pán Paul Williams. Firma E-mail: paulwilliamsfinance@gmail.com Kontaktujte nás teraz.

  • POZOR: Ste v núdzi naliehavých úverov? Chcete splatiť svoj dlh, rozširovanie obchodné alebo osobné pôžičku? Ponúkame osobné pôžičky, podnikateľský úver a investičné prostriedky bez stresu. môžete nás kontaktovať pre svoj rýchly a spoľahlivý úver na nízke úrokové sadzby. V prípade záujmu o naše služby, láskavo kontaktujte nás ešte dnes, ako sme v súčasnosti ponúkajú úvery na lacné úrokové sadzby. Naše služby sú rýchle, bezpečné a ľahko. Naši zákazníci šťastie je našou silnou stránkou. Láskavo kontaktujte nás ešte dnes pre ďalšie V prípade záujmu o našej výpožičnú službu cez e-mail (charityloans001@gmail.com)

  • Visentin 18.06.2016, 18:24

    Táto správa je určená jednotlivcom, aby všetci, ktorí sú v núdzi určitú pôžičku prestavať ich životy. Ste pripravení zvýšiť svoje výskumné činnosti alebo pre projekt, alebo potrebujete peniaze na nákup bytu. Ale tie sú zakázané bankovníctva alebo váš prípad bol zamietnutý v banke; viac starostí. Som osoba, ktorá poskytuje pôžičky v rozmedzí od € 5.000 do 90.000.000 € pre každého, ktorý by zodpovedal podmienkam. My úroková sadzba je 2% ročne. Ak potrebujete peniaze z iných dôvodov, neváhajte ma kontaktovať pre viac informácií. Som pripravený plniť svojich klientov do maximálne 72 hodín od prijatia žiadosti. Ak máte záujem, prosím, odpovedzte mi pre ďalšie informácie. E-mail: visentin.pierluigi@hotmail.com nič vážne refrén osoba ďakujem

  • Finance service 17.06.2016, 10:57

    Zdravím každého. Som pán Paul Williams súkromná pôžička veriteľa, sme súkromné subjekty poskytujúce všetky druhy pôžičiek ľuďom, ktorí sú finančne dole a potreby finančnej pomoci, dávame z úverov na veľmi lacné sadzby bez stresu. naša spoločnosť je dobre zapísaná a schopné rozdávanie úverov fyzickým osobám a spolupracovať subjekty v dobrých podmienkach. Naše služby sú rýchle a jednoduché. Ak máte záujem o získanie úveru od nás láskavo kontaktujte nás na našej firemnej email: paulwilliamsfinance@gmail.com navštíviť nás ešte dnes pre naše spoľahlivé služby S pozdravom Pán Paul Williams. Firma E-mail: paulwilliamsfinance@gmail.com Kontaktujte nás teraz.

  • augusta ibramhim 16.06.2016, 11:08

    Hľadáte pôžičku? ste na správnom mieste pre váš úver riešenie tu! Global Finance Limited rozdávať úvery spoločnostiam a jednotlivcom s nízkymi a cenovo dostupné úrokovej sadzby vo výške 2%. neváhajte nás kontaktovať e-mailom na adrese: (augustaibramhim11@gmail.com)

  • augusta ibramhim 16.06.2016, 10:59

    Hľadáte pôžičku? ste na správnom mieste pre váš úver riešenie tu! Global Finance Limited rozdávať úvery spoločnostiam a jednotlivcom s nízkymi a cenovo dostupné úrokovej sadzby vo výške 2%. neváhajte nás kontaktovať e-mailom na adrese: (augustaibramhim11@gmail.com)

  • augusta ibramhim 16.06.2016, 00:24

    Dobrý deň, volám sa Julia Simon, sa stali obeťou podvodu v rukách falošných veriteľov. Stratil som asi 25.000 Sk, pretože som potreboval veľký kapitál vo výške 75,000 €. Skoro som umrel, som nemal kam ísť. moja vec bola zničená, a pritom som stratil syna. Nemohla som to deje znova. V decembri 2014 som stretol kamaráta, ktorý ma priviedol k dobrej matke, pani Augusta Ibramhim, že nakoniec mi pomohol zaistiť úver v spoločnosti. dobrou matkou chcem využiť túto príležitosť a poďakovať vám a Boh vám žehnaj aj naďalej. Tiež som rád využil túto príležitosť a radu kolegov Slováci, že existuje veľa podvodníci tam vonku, takže ak budete potrebovať úver, a chcú, aby zabezpečila úver rýchlo, len zaregistrovať prostredníctvom pani Augusta Ibramhim prostredníctvom e-mailu: augustaibramhim11@gmail.com~~HEAD=pobj. môžete ma kontaktovať tiež prostredníctvom tohto e-mailu: juliasimon460@gmail.com~~HEAD=pobj. ak máte akékoľvek pochybnosti. prosím, ona je jediná osoba spoľahlivá a dôveryhodná. Ďakujem.

  • taylor owen 11.06.2016, 10:43

    POTREBUJETE pôžičku !!! Dobrý deň, volám sa pán Taylor Owen. Som súkromný veriteľ, ktorí dávajú out úver na súkromných i firemných jednotlivci. bol ste odmietaný toľkých bánk? Potrebujete finančné prostriedky na založiť svoje podnikanie? Potrebujete financie na expanziu z vás podnikania? Alebo budete potrebovať osobné pôžičku? Môj úver sa pohybuje od osobné, aby podnikateľský úver. My úroková sadzba je veľmi cenovo dostupné a naše pôžičky proces je veľmi rýchly, rovnako. Som veľmi ochotný robiť všetky svoje finančné problémy vecou minulosti. ak ste naozaj pripravení dostať svoje finančné problémy vyriešené, potom hľadať žiadne ďalšie a požiadať o pôžičku dnes. Ak ste záujem vyplniť formulár s údajmi o takže ja vám môže dať moje termíny a podmienky. Moje e-mailová adresa je uvedená nižšie: Teším sa na tom obchod s vy. ==================== vďaka Pán Taylor Owen Odpoveď E-mail: Taylorowenloanfirm @ gmail.com

  • Christopher Miles. 03.06.2016, 07:44

    Dobrý deň všetkým, som Christopher Miles, som z USA, Texas, som veľmi rád, pretože som písanie svedectvo, ako som dostal pôžičku od tejto pôžičky, verím, že Boh má plán pre mňa, keď som bol scammed mojich peňazí od mnohých takzvaných úverov veritelia, bol som oklamaný a skoro myslel vziať svoj život, ale Boh má zmysel pre mňa, ak chcete získať úver od akejkoľvek spoločnosti máte, aby si vybral, Mike Johnson pevná, keď som bol prvý začal s ním, myslel, že rovnako ako ostatné, a moje najväčšie prekvapenie som dostal pôžičku 69,000.00 eur na mojom účte, a to bol Presná suma, ktorú žiadal vo svojej firme, a tie, ktoré cítia, že neexistuje žiadna nádej na vy? Je to lož, pretože ak máte záujem o získanie akýkoľvek typ úveru, môžete ho kontaktovať prostredníctvom e-mailu, jeho e-mail je: mikejohnsonfirm@yahoo.com, Boh vám žehnaj, ako by mi požehnal s pánom Mikom Johnsonom tým, že môj úver po klesá v ruky podvody. Vďaka. Christopher Miles.

  • moctako2 01.06.2016, 17:06

    Si môžete požičať sumu podľa vášho výberu, naša úverová miera je 2%, a my sme najlepší úver spoločnosti nikdy nemôže myslieť. Potom, čo vás požiadať o pôžičku a sledujte náš riadny proces a schvaľovať váš úver bude predstavenstvom spoločnosti do dvoch hodín od vášho úveru bude prevedená na váš bankový účet. Kontaktujte nás teraz pomocou emailu: pinasco.di.ottaviano@gmail.com           

1 2 3 4 5 ... 15 >

Pridať komentár