Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Najčítanejšie dnes
3 dni
Týždeň

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (128)

  • WOOD GATE CREDIT 26.05.2016, 12:04

    Zdravím všetkých, tam vonku, Nesiem dobré správy k vašim dverám Moje meno je pán Hooper George Sme firma úver veriteľa, ponúkame súkromné a podnikateľské úvery s minimálnym ročným úrokovej sadzby tak nízke, ako 3% počas 1 rok až 20 rokov Čas trvania splácania pre akúkoľvek časť svet. A dávame úvery v $ 1.000 rozsahu pre maximálnu hodnote USD 100,000,000.00, Naše pôžičky sú dobre poistení a maximálnu bezpečnosť je našou prioritou, mali záujemcovia kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom e-mailu (woodgatecredit@outlook.com) pre viac informácií o tejto pôžičky transakcie,                     Typy úverov * SPOLOČNOSŤ ÚVER * Podnikateľský úver * Auto úver * HOUSE ÚVER *ŠTUDENTSKÁ PÔŽIČKA * Investičné úver * Komerčné pôžička * E.T.C sme vždy pripravení zabezpečiť, aby vaše pôžička vydal na vás v podstate súlad spoločnosti, ak máte záujem o získanie kontaktujte nás. S POZDRAVOM HOOPER GEORGE.

  • sir joel william 23.05.2016, 11:33

    Ešte budete potrebovať naliehavú finančnú úverové pôžičky? * Veľmi rýchly a okamžitý prevod na váš bankový účet * Splácanie začína osem mesiacov po tom, čo dostanete peniaze bankový účet * Nízka úroková sadzba vo výške 2% * Dlhodobé splácania (1-30 rokov) Dĺžka * Flexibilné podmienky pôžičky a mesačné splátka *. Ako dlho trvá, než sa financovať? Po odoslaní žiadosti o úver Môžete očakávať, že predbežná odpoveď menej ako 24 hodín financovania v 72-96 hodín po obdržaní informácie, ktoré potrebujú od teba. Skontaktovať túto legitímne a licencované spoločnosti, autorizovaný poskytnúť finančnú pomoc pre každého Pre viac informácií a žiadosti o úver podobe email: cashfirmarena@gmail.com S Pozdravom Sir Williams Joel CASH FIRMA úver spoločnosti CEO TEL: +60183723787 E-mail: cashfirmarena@gmail.com Webisite: cashfirmarena.wordpress.com Veľmi rýchly ดูเพิ่มเติม veľmi, rýchly คำแปลของ veľmi rýchly คุณศัพท์ splitting bolestivý, na popukanie, prudký, štiepny, veľmi rýchly Google Translate for Business:Translator ToolkitWebsite Translator

  • ADRIANA JAVIER 23.05.2016, 00:29

    Dobrý deň, volám sa Adriana Javier, sa stali obeťou podvodu v rukách falošných veriteľov. Stratil som asi 25,000€, pretože som potreboval veľký kapitál 75,000€. Skoro som umrel, som nemal kam ísť. moja vec bola zničená, a pritom som stratil syna. Nemohla som to deje znova. V decembri 2014 som stretol kamaráta, ktorý ma priviedol k dobrej matke, pani Camila Pedro, ktorý ma nakoniec pomohla zabezpečiť úver v spoločnosti. dobrou matkou chcem využiť túto príležitosť a poďakovať vám a Boh vám žehnaj aj naďalej. Tiež som rád využil túto príležitosť a radu kolegov Slováci, že existuje veľa podvodníci tam vonku, takže ak budete potrebovať úver, a chcú, aby zabezpečila úver rýchlo, len zaregistrovať prostredníctvom pani Camila Pedro prostredníctvom e-mailu: camilapedro93@gmail. môžete ma kontaktovať tiež prostredníctvom tohto e-mailu: javieradriana93@gmail.com. ak máte akékoľvek pochybnosti. prosím, ona je jediná osoba spoľahlivá a dôveryhodná. Ďakujem.

  • Mr Jones 19.05.2016, 13:10

    Dobrý deň, ja som pán JONES CHRIS, súkromná pôžička veriteľ, ktorý dáva život časové príležitosť úverov. Potrebujete pôžičku, aby urýchlene splatiť svoje dlhy alebo potrebujete úver pre posilnenie svojho podnikania? Bol ste odmietnutý bánk a ďalších finančných inštitúcií? Potrebujete konsolidačný úver alebo hypotéku? hľadá viac, pretože sme tu preto, aby všetky svoje finančné problémy, ktorým konkrétne minulosťou. Požičiavame prostriedkov jednotlivcom, ktoré potrebujú finančnú pomoc, ktoré majú zlú kreditnou alebo potrebujú peniaze na zaplatenie účtov, aby investovali na podnikanie vo výške 2%. Chcem, aby tento prostriedok používať Vás informovať, že sme poskytujú spoľahlivé a príjemcu pomoci a bude ochotný ponúknuť úver. Tak kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom e-mailu na adrese: joneschrisloan@gmail.com)

  • Mr Jones 19.05.2016, 12:57

    Dobrý deň, ja som pán JONES CHRIS, súkromná pôžička veriteľ, ktorý dáva život časové príležitosť úverov. Potrebujete pôžičku, aby urýchlene splatiť svoje dlhy alebo potrebujete úver pre posilnenie svojho podnikania? Bol ste odmietnutý bánk a ďalších finančných inštitúcií? Potrebujete konsolidačný úver alebo hypotéku? hľadá viac, pretože sme tu preto, aby všetky svoje finančné problémy, ktorým konkrétne minulosťou. Požičiavame prostriedkov jednotlivcom, ktoré potrebujú finančnú pomoc, ktoré majú zlú kreditnou alebo potrebujú peniaze na zaplatenie účtov, aby investovali na podnikanie vo výške 2%. Chcem, aby tento prostriedok používať Vás informovať, že sme poskytujú spoľahlivé a príjemcu pomoci a bude ochotný ponúknuť úver. Tak kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom e-mailu na adrese: joneschrisloan@gmail.com)

  • pani Nora 14.05.2016, 08:18

    Potrebujete naliehavú pôžičku? ste v dlhoch? budete potrebovať naliehavú úver na financovanie svojho podnikania ?, ste bol odmietnutý vašej banky, starať nič viac, alebo služby sú rýchle, ľahké & zabezpečenie úverov teraz v akýchkoľvek okolností. Požičať až 2000 eur - 1.000.000 eur ešte dnes! Kontaktujte nás na tento e-mail s informáciami o úvere: Aj noramildred.loan@hotmail.com Poznámka: Budete očakávať, že predbežnú odpoveď a finančné prostriedky do 24 hodín S pozdravom. Pani Nora

  • Maurice 10.05.2016, 09:20

    Ste v núdzi úveru? Chcete byť finančne stabilný? Alebo chcete rozšíriť svoje podnikanie? Ponúkame firemné úver, auto úver, podnikateľský úver, a osobné pôžičky, vianočné pôžičky za veľmi zníženou úrokovou sadzbou vo výške 2% s pohodlným dobu, ktorá je k rokovaní. Táto ponuka je určená všetkým, ktorí sa budú môcť vrátiť späť včas. Láskavo dostať späť k nám v prípade záujmu u tohto e-mailu: mauricefinance@hotmail.com E-mail: mauricefinance@hotmail.com

  • sir joel william 07.05.2016, 18:30

    Ešte budete potrebovať naliehavú finančnú úverové pôžičky? * Veľmi rýchly a okamžitý prevod na váš bankový účet * Splácanie začína osem mesiacov po tom, čo dostanete peniaze bankový účet * Nízka úroková sadzba vo výške 2% * Dlhodobé splácania (1-30 rokov) Dĺžka * Flexibilné podmienky pôžičky a mesačné splátka *. Ako dlho trvá, než sa financovať? Po odoslaní žiadosti o úver Môžete očakávať, že predbežná odpoveď menej ako 24 hodín financovania v 72-96 hodín po obdržaní informácie, ktoré potrebujú od teba. Skontaktovať túto legitímne a licencované spoločnosti, autorizovaný poskytnúť finančnú pomoc pre každého Pre viac informácií a žiadosti o úver podobe email: cashfirmarena@gmail.com S Pozdravom Sir Williams Joel CASH FIRMA úver spoločnosti CEO TEL: +60183723787 E-mail: cashfirmarena@gmail.com Webisite: cashfirmarena.wordpress.com

  • Pán James David 05.05.2016, 00:09

    Potrebujete naliehavú úver? Sme schválila vláda / registrovaných finančných spoločností. Ste v akejkoľvek finančnej krízy? Potrebujete úver refinancovať svoj domov, alebo rozšíriť svoje podnikanie? Potrebujete úver uhradiť naliehavé dlhy a zostať u jedného veriteľa? Potrebujete úver splatiť svoje účty možno podporiť svoje vzdelanie atď? Pôžičky sa pohybujú od € 1,000.00 euro do € 10,000,000.00 Euro ponúkame úver na individuálne a spolupracovať subjekty, ktoré potrebujú finančnú pomoc vo výške 2% úrokovou sadzbou Ponúkame miestne a medzinárodné pôžičky! Ak máte záujem o získanie úveru, neváhajte a pošlite svoju požiadavku na nás prostredníctvom e-mailu: jamesdavidloanfirm@outlook.com S pozdravom. Pán James David

  • Kelvin Mark 02.05.2016, 18:53

    POZOR: Ste v núdzi naliehavých úverov? Chcete splatiť svoj dlh, rozširovanie obchodné alebo osobné pôžičku? Ponúkame osobné pôžičky, podnikateľský úver a investičné prostriedky bez stresu. môžete nás kontaktovať pre svoj rýchly a spoľahlivý úver na nízke úrokové sadzby. V prípade záujmu o naše služby, láskavo kontaktujte nás ešte dnes, ako sme v súčasnosti ponúkajú úvery na lacné úrokové sadzby. Naše služby sú rýchle, bezpečné a ľahko. Naši zákazníci šťastie je našou silnou stránkou. Láskavo kontaktujte nás ešte dnes pre ďalšie V prípade záujmu o našej výpožičnú službu cez e-mail (charityloans001@gmail.com)

1 2 3 4 5 ... 13 >

Pridať komentár