Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Najčítanejšie dnes
3 dni
Týždeň

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (251)

  • molna 24.02.2017, 06:37

    Chcete pôžičku? Dnes,viac ako 100 miliónov ľudí žije v chudobe.Všetko je v poriadku.Vaše projekty bude bežať viac ako očakávate . Vaše akcie klesli,možno nebudete môcť zvoliť dobrú stranu,je potrebné žiadne starosti,toto je príležitosť, pomôže pri vaše finančné problémy ponúkam pôžičky od 2000€ do 5.000.000 € až niekto schopný splácať to s úrokmi má nízke sadzby vo výške 2%. ak máte záujem, kontakt : E-mail: molnaribolya28@gmail.com

  • Pán Marius 22.02.2017, 10:49

    Pozornosť širokej verejnosti, Potrebujete úver? Ak áno ponúkame pôžičku na nízkou úrokovou sadzbou 3% a bez kontrola kreditu, Ponúkame osobné pôžičky, pôžičky konsolidáciu dlhu, rizikový kapitál, podnikateľské úvery, vzdelávanie pôžičky, úvery na bývanie alebo "úvery z nejakého dôvodu. Avšak, naša metóda vám ponúka možnosť uviesť výšku úveru potreboval a tiež trvanie si môžete dovoliť, email: g.marius95@hotmail.com To vám dáva reálnu šancu získať finančné prostriedky, ktoré potrebujete! Ak máte záujem kontaktujte mailom: g.marius95@hotmail.com s pozdravom Pán Marius E-mail: g.marius95@hotmail.com

  • james 17.02.2017, 17:12

    Dobrý deň Úverové Seekers, Potrebujete naliehavá? Ak áno, strach nie viac, ponúkame všetky druhy úveru pri úrokovej sadzby nízke a cenovo dostupné. * Ste finančne Squeezed? * Myslíte si, hľadať finančné prostriedky na splatenie úverov a dlhov * Myslíte si, hľadať financie nastaviť si vlastné podnikanie? * Ste v núdzi súkromných alebo podnikateľských úverov na rôzne účely? * Myslíte si, hľadať úvery vykonať veľké projekty / Real Estate * Myslíte si, hľadať finančné prostriedky na rôzne iné procesy? Žiadosť o úver INFORMAČNÝ FORMULÁR * Názov: * Vek: * Štát: * Krajina: * Telefónne číslo: * Pôžička Suma potrebná: * Pôžička Trvanie: * Povolanie: * sex *mesačný príjem * Platný občiansky preukaz FILL Pôžička formulár riadne a poslať späť k nám VIA EMAIL :: Genuineloanfirm1995@gmail.com

  • Pastor Nilson 17.02.2017, 11:01

    Potřebujete půjčku platit své účty, nebo začít nový podnik? můžete mě kontaktovat nyní pro více informací. pastornilson552@gmail.com

  • Dr. Alexandre Carlos 16.02.2017, 18:23

    Potrebujete naliehavú pôžičku založiť veľký podnik Tu je doktor Alexandre Carls úver firma. Dám si pôžičku vo výške 2% až dlžníkovi sú ochotní legitímne úver veriteľa. Willgive úver alebo $ 1,000.000.00, $ 100.000,00. $ 5,000.00, dlžníkovi úveru závisí dožadujúcej potrebu, maximálny termín od 1 do 30 rokov. Ak ste v núdzi úver get kontaktu s našou firmou Dr. Alexandre Carlos výpožičnú službu alebo e-mailom na adrese: info.alexandrecarlos@gmail.com pre akýkoľvek úver ste potrebovali dlžníci INFORMÁCIE Vaše meno .............................................. Vaša krajina ............................................ Váš Adresa ........................................... Váš Povolanie ........................................ Váš rodinný stav .................................... Súčasný stav na pracovisku ......................... Telefónne čísla / Cell Phone / Telefón do ............... Mesačný príjem ......................................... Doba trvania úveru ........................................... Výška úveru ............................................ Ako ste sa o nás dozvedeli? .............................. Ponúkame úver splatiť svoje dlhy a účty, Regard. Dr. Alexandre Carlos

  • Pán Paloma Pablo 15.02.2017, 04:54

    Aby som sa správne zaviesť, som pán Paloma Pablo súkromný veriteľ aj rozdávať pôžičku vo výške 3% úrokovej sadzby. Jedná sa o finančné príležitosť u vašich dverí krok, sa ešte dnes a získajte rýchle pôžičky. Existuje veľa tam vonku hľadajú finančné príležitosti alebo pomoc po celom miestach a stále ešte nie sú schopní sa dostať jeden. Ale to je finančná príležitosť u vašich dverí krok a ako taký nemôžete si dovoliť nechať ujsť túto príležitosť. Táto služba je poskytnúť ako pre jednotlivcov, spoločnosti, obchodné muža a ženy. Výška úveru siaha od akékoľvek množstvo podľa Vášho výberu Pre viac informácií nás kontaktujte prostredníctvom e-mailu: palomapabloloancompany@gmail.com Žiadosť o úver Vyplniť formulár a späť. Celé meno.................................... Osobné telefónne číslo ............................ Krajina........................................... Adresa ...................................... Štátne .............................. Vek............................................. Rodinný stav................................. Výška úveru potrebné ako pôžičku ..................................... Doba trvania úveru ................................. Mesačný príjem............................. Povolanie .................................... Už ste použili predtým? ....................... V potvrdení týchto údajov, musí pošleme vám naše podmienky spolu s splátkového kalendára a ak súhlasíte s podmienkami, stojíte dostať svoje pôžičky do 24 hodín. To závisí od závažnosti a naliehavosti pri získavaní úveru. Ja rád čakajú na vašu rýchlu odpoveď, S pozdravom, Pán Paloma Pablo

  • Karin Sabine 14.02.2017, 15:44

    Myslíte si, potrebovať rýchlu pôžičku? My rozdávať pôžičky záujemcom, ktorí hľadajú pôžičku v dobrej viere a s úrokovou sadzbou 3%. Ste vážne potrebuje naliehavú úver? potom ste na správnom mieste. Dávame mimo podnikateľský úver, osobné pôžičky, a tak ďalej. Kontaktujte nás pre vášho požiadavke úver, aby vyhovoval vašim dopyt a vyrazili z finančného problému. kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom e-mailu: sabinhelps@gmail.com

  • mark 13.02.2017, 06:49

    Ponúkame súkromné, obchodné a osobné pôžičky s veľmi nízkou ročnej úrokovej sadzby tak nízke, ako 2% v priebehu jedného roka až 50 rokov doby splácania kdekoľvek na svete. Ponúkame úvery v rozmedzí od 5000 € do 100 miliónov eur. Naše pôžičky sú dobre poistení pre maximálnu bezpečnosť je našou prioritou. Ste nedáva spať v noci znepokojujúce, ako sa dostať legitímne úver veriteľa? Ste hrýzť nechty do živého? Namiesto toho, biť vás kontaktovať Mark moel Home Loan (Loan Services) tejto chvíle sa všetci odborníci, ktorí pomáhajú zastaviť zlou úverovou históriou úvery, nájsť riešenie, že víťazstvo je naše poslanie. E-mail: Markmoelloanhouse@live.com Žiadatelia musia vyplniť formulár žiadosti nasledujúce pôžičky: ÚVER PRIHLÁŠKA žiadosť o úver Vaše meno a surnamea * Tvoj email * Vaše telefónne číslo * Vaša adresa * Tvoje mesto * Štát / Provincia * krajina * sex * Dátum narodenia * Máte už účet? * Použili ste predtým? * Pôžička Suma potrebná * Dĺžka úveru * Účel úveru * Pošlite mi naskenovanú kópiu svojho ID: * Veriteľa E-mail: Markmoelloanhouse@live.com S pozdravom, Mr.Mark moel. Markmoelloanhouse@live.com

  • Dr. Alexandre Carlos 11.02.2017, 16:45

    Dobrý deň, Ste v dlhoch? Už ste bol odmietnutý úveru od banky? Alebo potrebujete úver splatiť účty? Worry nie viac, Vaša pomoc prichádza teraz, Dr Alexandre Carlos Financovanie je úver požičiavanie firma, ktorá ponúka všetky druhy pôžičky ľuďom, firmám, ktorí potrebujú úver s nízkou úrokovou sadzbou vo výške 2% Kontaktujte nás ešte dnes prostredníctvom info.alexandrecarlos @ gmail.com pre bližšie informácie !!! Ponúkame úvery v rozmedzí od $ 5000 do USA $ 100 million.Our pôžičky sú dobre poistení pre maximálnu EZPEČNOSŤ je našou prioritou. Ste nedáva spať v noci znepokojujúce, ako sa dostať legitímne úver veriteľa? Ste hrýzť nechty do živého? Namiesto toho, biť vás kontaktovať Dr. Alexandre Carlos Home Loan (Loan Services) tejto chvíle sa všetci odborníci, ktorí pomáhajú zastaviť zlou úverovou históriou úvery, nájsť riešenie, že víťazstvo je naše poslanie. E-mail: info.alexandrecarlos@gmail.com Žiadatelia musia vyplniť formulár žiadosti nasledujúce pôžičku Potrebujete úver? Hľadáte pre financie? Hľadáte o úver pre zväčšenie vaše podnikanie? Myslím, že ste na správnom mieste. Ponúkame pôžičky za nízke úrokové sadzby. Zúčastnené osoby by mali kontaktujte nás na Okamžitú reakciu na aplikáciu láskavo odpovedzte na tento e-maily, iba: kontaktujte nás na e-maile: info.alexandrecarlos@gmail.com Budeme radi, keď nám poskytujú nasledujúce informácie v prípade záujmu. ÚVER PRIHLÁŠKA Vaše meno a priezvisko: Tvoj email : Vaše telefónne číslo: Vaša adresa: Tvoje mesto : Štát / Provincia: krajina : sex: Dátum narodenia: Svoj účet? : Ste použili skôr? : Pôžička Suma potrebná: Dĺžka úveru: Účel úveru: Pošlite mi naskenovanú kópiu vášho ID: Veriteľa E-mail: info.alexandrecarlos@gmail.com S pozdravom, Dr. Alexandre Carlos

  • lisa 11.02.2017, 14:41

    Chcem oceniť mr westhood o apexloans za to, že mi pôžičku. som scammed 6000 eur rôznymi podvodník. a ja som požiadala o pôžičku od apexloans a ja mám pôžičku. Ak potrebujete Legit pôžičky dnes platí prostredníctvom e-mailu: apexloans@yahoo.com

1 2 3 4 5 ... 26 >

Pridať komentár