Všetko o kúpe bytu: Ako postupovať a na ktoré veci si dať poriadny pozor?

Obrázok dňa

Ďalšie obrázky
Foto
Kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľmi dôležitým krokom v živote každého človeka

Kúpa či predaj nehnuteľnosti býva veľkým krokom v živote každého človeka. Vidinu vlastného hniezda a peňazí však môže razom pokaziť podcenenie situácie na trhu s nehnuteľnosťami a množiace sa podvody ziskuchtivých kupujúcich a predajcov. Ružové sny vystriedajú nočné mory z niekoľkoročných ťahaníc po súdoch len preto, že v rozhodujúcich okamihoch chýbala opatrnosť, prezieravosť, neznalosť právnych noriem.


Dnes si vie každý podať inzerát na internete. Nájsť vysnívanú nehnuteľnosť je možno ťažké, ale oveľa zložitejší je proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a jeho zlegalizovanie. S úskaliami treba počítať u notárov, v bankách, bytových družstvách a s niečím môže prekvapiť aj kataster. O celkovom úspechu rozhodujú detaily.

Predaj a kúpa cez realitku či bez nej (na vlastnú päsť), má vždy svoje úskalia, výhody i nevýhody. Poradiť vám môže dobrý právny zástupca, vďaka ktorému by ste mali znížiť riziko z potenciálneho podvodu a tak mať garanciu, že neprídete o peniaze ani o nehnuteľnosť. Nezabúdajte, že v hre je niekoľko vašich desaťtisíc eur.


Reality hľadajte na m2.sk


Na čo nikdy nezabudnúť?

  • Nehnuteľnosť môže predávať len jej vlastník – informácie zistíte z listu vlastníctva, ktorý si môžete zadovážiť osobne, na príslušnej správe katastra alebo prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk. Ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, potrebujete súhlas na kúpu od všetkých.
  • Pozor na ťarchy uvedené v liste vlastníctva – ide o vecné bremeno (napríklad ťarcha na dožitie), záložné práva, predkupné práva, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva. Takisto si treba pozorne pozrieť obmedzujúce oprávnenia vlastníka pri nakladaní s nehnuteľnosťou (zákaz parkovania na vlastnom pozemku, právo prechodu cudzích osôb a pod.).
  • Okrem technického stavu nehnuteľnosti si treba všímať pri obhliadke aj všetky spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.
  • Pri kúpe bytu dbajte na získanie informácií o plánovaných opravách či úpravách domu (zatepľovanie, opravy balkónov, výťahu), zálohách na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
  • Oboznámte sa tiež s územným plánom obce alebo mesta, aby vás nezaskočili rozvojové plány s negatívnym dosahom na vašu pohodu pri užívaní nehnuteľnosti.
  • Prv než kúpno-predajnú zmluvu podpíšete, dôkladne si ju prečítajte. Ak vám predloží zmluvu druhá strana, dajte si ju skontrolovať za malý poplatok u registrovaného advokáta. Môžete si ho vybrať aj na stránke Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk).
  • Kým nemáte nehnuteľnosť zapísanú v katastri ako nový majiteľ, peniaze nepúšťajte z rúk. Po podpise kúpnej zmluvy ich dovtedy uložte na vinkulačný účet alebo u notára či realitného makléra. Ak predávajúcemu nebudú peniaze odoslané na účet, odporúča sa odovzdať ich pred notárom.
  • Ponuku si čo najpodrobnejšie preštudujte, využite všetky dostupné zdroje. Jednu nehnuteľnosť môže ponúkať viac realitných kancelárií s odlišnou cenou.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Vypracúva sa podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami. Podpisy na kúpnej zmluve musia byť úradne overené (notárom alebo príslušným matričným úradom). Kupujúci sa stáva vlastníkom až po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušnou správou katastra. Zápis do katastra trvá približne tri mesiace. Za poplatok 265,50 eur môžete mať tento úkon urobený do 15 dní.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa kupovať alebo predávať byt? Takto zistíte jeho cenu!


Náležitosti kúpnej zmluvy

  • presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti (predmet zmluvy) - pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné a súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu, nebytových priestorov
  • dohodnutá kúpna cena a spôsob platby
  • zákonná identifikácia kupujúceho a predávajúceho - rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov firmy, IČO, sídlo firmy a osobné údaje štatutárneho zástupcu firmy, ktorý je oprávnený konať v mene firmy
  • úprava vzájomných práv a povinností
  • odporúča sa do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote              
  • prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy

Doplňujúce informácie pri uzatváraní zmluvného vzťahu

  • dodatok, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli
  • termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, administratívne ukončí odber vody, elektriny a plynu

Pojmy, s ktorými sa môžete stretnúť

Blokovací depozit -  slúži na preklenutie času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje, čiže sa prestane ponúkať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ nehnuteľnosti neponúkal na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu.


Mohlo by vás zaujímať: Púšťate sa do stavby rodinného domu? Typový projekt vs. služby architekta


Ak chcete nákup realizovať sami...

Ak chcete kúpu zvládnuť sami, dôkladne si naštudujte, čo všetko zahŕňa kúpa nehnuteľnosti - vypracovanie rôznych zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva), návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, zaistenie finančného servisu a pod. Mali by ste poznať najmä zákon č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), predpis č. 461/2009 Z. z. (Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva katastrálny zákon), zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Občiansky zákonník, Obchodný zákonník.

Výhodou je, že ušetríte províziu, ktorú by si za služby zaúčtovala realitná kancelária. Nevýhody spočívajú v časovej náročnosti a riziku z nesprávne vypracovanej zmluvy a následnej straty peňazí a nehnuteľnosti.

Realitná agentúra vám môže pripraviť len zmluvu

Ak sa neviete rozhodnúť, môžete si vybrať zlatú strednú cestu. Nehnuteľnosť nemusíte kupovať cez realitnú kanceláriu, ale môžete ju však využiť na vypracovanie kúpnej zmluvy, aby ste mali garanciu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Vzor zmluvy, ktorý bežne nájdete na internete, vás nemusí ochrániť pred podvodníkmi.


Mohlo by vás zaujímať: Chystáte sa predávať svoj byt alebo dom? Takto zvýšite jeho cenu na maximum


Ak rozhodnutie padlo na realitnú kanceláriu...

„Ak sa nevyznáte v právnych otázkach je vhodné využiť pomoc realitnej kancelárie . Najlepšie je vybrať si ju zo zoznamu Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska (www.narks.sk), keďže členstvo RK v nej dáva určitú záruku serióznosti. Pozrieť si ju môžete aj v Obchodnom registri (www.orsr.sk), kde sa dozviete ako dlho funguje a kto sú jej konatelia. Kúpa nehnuteľnosti je takto menej riziková,“ vysvetlil Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia. Pred rozhodnutím ešte odpovede na tri základné otázky:

  1. Čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva?
  • v akom časovom horizonte môžete očakávať predaj či kúpu nehnuteľnosti
  • kde a ako bude nehnuteľnosť prezentovaná
  • výšku provízie pre realitnú kanceláriu
  • ďalšie odpovede na individuálne otázky
  1. Ako zistíte, že realitný maklér, s ktorým kúpu či predaj nehnuteľnosti riešite, je skutočný odborník?

„V prvom rade vám vie poradiť vo všetkých oblastiach súvisiacich s realitami – bez váhania odpovie na otázky ohľadom investícií do nehnuteľností, vie všetko o výhodách a nevýhodách kúpy novostavieb, či starších bytov a podobne. Žiaľ, pokrivená morálka na Slovensku často dominuje. Stráca sa tak povedomie o kvalite, o serióznych realitných makléroch. A aj tí, ktorí sa snažia o profesionálne služby, sú automaticky hádzaní do toho istého spoločného vreca. Mnohí realitní makléri sa chovajú tak, ako by si neuvedomovali, že práve dobré referencie a odporúčania spokojných klientov prinášajú nových zákazníkov,“ uviedla Jana Vinšová, držiteľka Ceny maklér roka 2012.

  1. Aká je provízia realitke?

Výšku provízie neupravuje žiadny zákon, zvyčajne sa platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu by mal platiť ten, kto si služby objednal a uhrádza sa až po uskutočnení obchodného prípadu. V niektorých kanceláriách ju platíte aj vtedy, ak zoženie kupca a k predaju napokon aj tak nepríde. Podmienky musia byť dohodnuté v sprostredkovateľskej zmluve.


Mohlo by vás zaujímať: Peniaze požičia banka aj nebankové subjekty: Spoznajte ich plusy a mínusy


Pomoc pri financovaní

Banky ponúkajú rôzne hypotekárne úvery a pokiaľ človek nie je špecialista, orientuje sa v tom len veľmi ťažko. Existuje niekoľko možností ako si pomôcť – poradiť sa s pracovníkom banky na to určeným, s finančným poradcom, alebo nezávislým špecialistom na hypotéky. „Vzhľadom na to, že pracovník banky bude prirodzene ponúkať produkty svojho zamestnávateľa a finančný poradca má zmluvy s niekoľkými bankami, ako najideálnejšie cesta sa javí práve tretia možnosť – nezávislý špecialista na hypotéky. Ten pre záujemcu urobí prieskum trhu, zistí, aké hypotéky banky ponúkajú a vyhodnotí, ktorý úver je preňho objektívne najlepšou hypotékou,“ vysvetlil Kamil Bučo, hypotekárny poradca.


Už ste niekedy predávali alebo kupovali nehnuteľnosť? Ako ste to zvládli? Napíšte ostatným čitateľom do diskusie pod článkom.

Zdielať na Facebooku

Diskusia (272)

  • Orix Financial Services 24.04.2017, 22:36

    Compliments of the day to you. Do you seek funds to pay off credits and debts? ORIX FINANCIAL SERVICES is here to aid you put a stop to your financial problems. We Offer all kinds of Loan & affordable loan packages(Personal Loan, Commercial Loans, etc.) We give out loan with an Interest rate of 1.00% And a re-payment period of 1 to 30 years duration. To commence the loan application process, you can find some vital information about the loan. Please, contact us for more information: orixfinancialservices@gmail.com. Please fill this application Form below: Full Name*Telephone No*Mobile No*Country*Have You Applied Before? *Loan Amount Needed *Loan Duration *Purpose of Loan * Most Sincerely, Mr. Harris Paul Orix Financial services orixfinancialservices@gmail.com Thanks for your time and understanding, CUSTOMER'S SATISFACTION IS OUR PRIDE.

  • Danny 18.04.2017, 11:15

    Jste v nouzi úvěru? nabízíme pro všechny jednotlivce či firmy, které jsou vážně a je připraven požádat o půjčku od nás, Nabízíme tyto služby úvěrové   Investoři Úvěry   konsolidaci dluhu   druhou hypotéku   Kreditní   osobní půjčky   Zahraniční úvěry Odpovědět se teď v případě zájmu dannyoscar6@gmail.com

  • Ryan 11.04.2017, 22:29

    Ahoj ! Potrebujete legitímne a rýchlu pôžičku služby? V súčasnej dobe ponúkame 3% pôžičky všetkého druhu, podnikateľské úvery, osobné pôžičky, pôžičky na autá, poľnohospodárske úvery alebo financovania projektu? Ponúkame úvery spoločnostiam a jednotlivcom po celom svete, konsolidáciu dlhu, aj keď máte nízke kreditné skóre a zisťujú, že je ťažké získať pôžičky od miestnych bánk alebo akejkoľvek finančnej inštitúcie? A teraz majú ťažké časy zaoberajúce sa svojej banky, alebo akýchkoľvek iných finančných inštitúcií? Potrebujete naliehavú pôžičku a ak áno Napíšte nám späť cez (ryanloaninvestment@outlook.com) dáme všetky typy úverov. Prihláste sa teraz a získajte hotovosť naliehavo! * Požičať medzi 10.000 až 50.000.000 * Vyberte si medzi 1 až 30 rokov splácať. * Flexibilné úverové podmienky. Všetky tieto plány a viac, kontaktujte nás. kontaktujte nás emailom: o úver spoločnosť, ktorá ma sem asistovanej je ich kontaktné údaje (ryanloaninvestment@outlook.com) S pozdravom Management. Výzva číslo: +27 (0603170517) Obráťte sa na Speedy úver teraz!

  • david 02.04.2017, 03:23

    Você é um homem de negócios ou mulher? Você está enfrentando pressão financeira? Você precisa de dinheiro para começar seu próprio negócio? Tenha uma renda baixa E difícil de obter empréstimos de bancos locais e outras instituições financeiras Wanted novamente, davidharryloancompany@gmail.com é a resposta Oferecer todos os tipos de empréstimos ao público ou qualquer pessoa que precisa de financiamento Apoiando o financiamento de um projeto. Oferecemos empréstimos com taxa de juros de 2% para pessoas físicas, empresas e empresas em condições claras e simples. Entre em contato conosco hoje por e-mail Todos os candidatos devem ter 18 anos de idade ou mais Email.{davidharryloancompany@gmail.com}

  • Anderson Morris 01.04.2017, 15:00

    Myslíte si, že získať úver? Vy ste svoj vlastný biznis vážne núdzový úver? Dlhujete To je vaša príležitosť, svoje túžby, osobné pôžičky, pre viac informácií, zabezpečujeme obchodné úvery a firemné pôžičky s 2% úrokom, kontaktujte nás na e-mailu (andmoris38@gmail.com)

  • Larry Fox 01.04.2017, 01:43

    Už ste sa snažil získať úvery od bánk, ale bez úspechu? Naliehavo potrebujú peniaze dostať z dlhov? Potrebujete peniaze na rozšírenie alebo zavedenie svoje vlastné podnikanie? Pre viac informácií, prosím, kontaktujte prostredníctvom e-mailu: larryfox2017@gmail.com

  • Pastor Nilson 31.03.2017, 14:33

    Potřebujete půjčku platit své účty, nebo začít nový podnik? můžete mě kontaktovat nyní pro více informací. pastornilson552@gmail.com

  • Mr scott 31.03.2017, 12:52

    Budete naliehavo potrebujú finančnú pôžičku? * Prevod rýchlo a okamžite na váš bankový účet. * Splácanie začína osem mesiacov po tom, čo dostanete zaplatené. bankový účet * Nízke úrokové sadzby 2% * Vrátenie dlhodobo (1-30 rokov) na dĺžku. * Flexibilné podmienky pôžičky a mesačné platby. * Ako dlho trvá, než financovať? Po odoslaní žiadosti o úver Môžete očakávať, že predbežná odpoveď menej ako 24 hodín. Financovanie v 72-96 hodín po obdržaní informácie, ktoré potrebujú. od teba. Spoločnosť je držiteľom licencie a riadne licencované. Poskytnúť finančnú pomoc pre každého. Pre informačné a formuláre žiadostí o úvery vzrástli. E-mail: jamesscottloanfirm@gmail.com úprimne pán Scott FIRMA hotovostné spoločnosti CEO

  • john williams 28.03.2017, 21:47

    Vitajte na JOHN Willams úver spoločnosti Ponúkame úvery pre jednotlivcov na celom svete. Naša ponuka úveru k dispozícii pre ľudí so zlou úverovou zabezpečenie úveru, bez žiadne zaistenie. Dávame úver na strelnici $ 1000 $ 90 milión. za poplatok 2% Ponúkame rôzne typy úverov fyzickým osobám - osobné pôžičky úvery refinancovať investor pôžičky auto pôžičky konsolidáciu dlhu úvery Obchodné úvery zahraničné pôžičky S POZDRAVOM John Williams E-mailová adresa: johnloanfirm2@gmail.com

  • lisa 25.03.2017, 12:42

    Chcem poďakovať pánovi westhood za to, že mi pôžičku som našiel svedectvo o tom, ako priateľ dostal pôžičku od apexloans a ja požiadal o pôžičku a mám pôžičku. ak budete potrebovať naliehavú úver dnes vyhnúť internetové podvodníkov dnes žiadať o dôveryhodne pôžičky prostredníctvom e-mailu; apexloans@yahoo.com

1 2 3 4 5 ... 28 >

Pridať komentár