Za posledných 10 rokov stúpali ceny nehnuteľností raketovým tempom. Zatiaľ čo ešte v roku 2012 ste našli byt za cenu 600 eur za meter štvorcový, dnes stoja vo všetkých mestách minimálne dvojnásobok. Posledné týždne však hovoria o poklese cien nehnuteľností. Čo za to môže a ako sa bude situácia najbližšie obdobie vyvíjať?
V článku sa dočítate:
- Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2004
- Kde je štvorcový meter najdrahší a kde najlacnejší
- Prečo je cena bytov vyššia ako cena domov
- Čo môže za aktuálnu stagnáciu a mierny pokles ceny
- Prečo nečakať s predajom nehnuteľnosti
Astronomické ceny
Štatistiky Národnej banky Slovenska mapujú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami od roku 2004. Vtedy boli ceny za posledných 18 rokov aj najnižšie. Priemerne sa obytný meter štvorcový predával na Slovensku za 830 eur, pričom v najdrahšej Bratislave to bolo až 1 119 eur a v najlacnejšom Trenčíne len 313 eur. Už v tomto roku sa situáciu odlišovala najmä geograficky.
Za 10 rokov stúpli ceny dvojnásobne
Ak si porovnáme štatistiky z roku 2012, zistíme, že obytný meter štvorcový stál v priemere 1 230 eur. V lete 2022 stál meter v priemere viac ako 2 600 eur, čo je viac ako dvojnásobný nárast. Geograficky sa pri tom cena bytov a domov mení len minimálne, stále platí, že hlavné mesto je ďaleko za ostatnými krajskými mestami.
Najdrahšie je v Bratislave, najlacnejšie v Nitre
Zrejme nikoho neprekvapí, že Bratislava a jej okolie je najdrahšie miesto pre život na Slovensku. V oblastí nehnuteľností to platí dvojnásobne. Hlavné mesto úmerne stúpa so slovenským priemerom. Portál Zoznam realít informuje, že v centre hlavného meste je cena za meter štvorcový dokonca viac ako 3 500 eur. Priemerná cena bytov s rozlohou 60 metrov štvorcových sa dostala k hranici 200-tisíc eur.
Na druhú stranu, pomerne dobre je na tom bývanie v Nitre, ktorá je už 16 rokov najlacnejšou lokalitou na Slovensku. V roku 2005 ju dokonca predbehol aj Trenčiansky kraj. V Nitre stojí obytný štvorcový meter približne 1 400 eur, čo je v porovnaní s Bratislavou asi tretina ceny. Miesto väčšieho dvojizbového bytu v hlavnom meste si štatisticky viete kúpiť štvorizbový byt v Nitre.
Zaujímavé je sledovať vývoj Žilinského a Trnavského kraja. Žilina patrila pred desiatimi rokmi k tým lacnejším lokalitám, no dnes to už neplatí. Aktuálne je tretím najdrahším miestom na život, hneď po Bratislave a Košiciach. Dobieha ju Prešov. Môže za to najmä nižší počet nehnuteľností a slabá výstavba. Ceny musia ísť hore, aby o ne nebol taký záujem.
Naopak, Trnava patrila pred prijatím eura k najdrahším mestám, istého času bola dokonca po Bratislave na druhom mieste. Avšak v roku 2022 to už neplatí a Trnava je aktuálne pomerne lacná. Môžu za to nové stavby vo viacerých častiach mesta. Nakoľko si konkurujú navzájom, záujemcovia nehľadia len na lokalitu, ale aj na cenu.
Na kúpu domu treba štvrť milióna, na rovnako veľký byt ešte viac
Teraz nebudeme sledovať hlavné mesto, ale zameriame sa na okresné mestá v jeho okolí – napríklad Pezinok či Senec. Trojizbové a štvorizbové sa tu pohybujú v cenovej kategórii 250-tisíc eur. Buď ide o väčší, prípadne dvojposchodový dom v pôvodnom stave alebo o novostavbu, ale o veľkosti bungalovu. Byty kúpite v rovnakej oblasti podstatne lacnejšie, pokojne aj od 50-tisíc eur.
Toto však nie je pravidlo. Ceny bytov stúpli oveľa viac ako ceny domov. Dôležitá je výmera. Trojizbový dom, aj keď o niečo drahší, má výmeru približne 80 štvorcových metrov, pričom byt len niečo cez 60. Aj graf Národnej banky Slovenska hovorí, že kým pred 10 rokmi boli ceny bytov a domov zhruba na rovnakej úrovni (pred 20 rokmi boli dokonca domy drahšie), dnes je rozdiel obrovský.
Priemerná cena metra štvorcového predávaného bytu je 2 940 eur, kým domu „len“ 1 980 eur. Ide o rozdiel približne 30 %. Najväčší, takmer dvojnásobný rozdiel zaznamenala NBS začiatkom kovidového obdobia, teda v prvom kvartáli 2020.
Ktoré faktory zdvihli cenu?
Ceny bytov aj domov rástli úmerne od roku 2014. Zvyšovaním minimálnej mzdy a životného minima rástli ceny všeobecne. Prudký nárast však NBS začala zaznamenávať v roku 2019 a ten najprudší od 2020 až do leta 2022. Je teda zrejmé, že za vyššími cenami musí byť aj pandémia.
Tá skomplikovala výstavbu nových domov a najmä bytov. Taktiež mnohé stavebné projekty nedostali povolenia. S tým sa viaže aj fakt, že mnohí museli pracovať z domu a hľadali priestory na predaj alebo prenájom. Trh s nehnuteľnosťami sa rýchlo vyprázdňoval a preto prišlo dvíhanie cien.
Stavby po kovide predražili aj vyššie vstupné náklady – teda cena práce a najmä stavebné materiály. Tie stúpli rádovo v desiatkach percent, čo sa odrazilo aj na samotnej trhovej cene nehnuteľností. Dobrou správou je, že prišiel zlom a ceny nehnuteľností začali stagnovať. V niektorých regiónoch dokonca mierne klesať.
Rok 2022 a začiatok stagnácie
„Realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie počas prvého štvrťroka 2022 medziročne vzrástli o 14,2 %, čo predstavovalo nový rekord medziročného vzostupu. Údaje z katastra nehnuteľností z realizovaných kúpnych zmlúv, teda ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predali, tak potvrdili avizované vysoké rasty inzerovaných cien,“ informuje Štatistický úrad Slovenskej republiky.
Jeseň, neustále pretrvávajúca vojna na Ukrajine a vysoká inflácia však razom všetko zmenili.
K poklesu pomohla inflácia aj banky
Nakoľko je Slovensko súčasťou európskeho trhu, ceny čiastočne ovplyvňuje aj Európska centrálna banka. Ako? Jednoducho zvýšila úroky, čím urobila hypotéky nedostupenejšími. Aj takto chce zastaviť nárast inflácie. Banka zabezpečila, že hypotéka sa dnes stala luxusom a nový byt si tak nemôže dovoliť každý.
Tento krok robí byty nedostupenejšími. RTVS vo svojej reportáži hovorí, že napríklad v bratislavskej Petržalke by ceny bytov mohli začať postupne klesať. Do konca roka by priemerné ceny petržalských bytov mohli klesnúť o 10- až 15-tisíc eur, pričom v budúcom roku by sa podľa odborníka mohli dostať dokonca pod hranicu 200-tisíc eur.
Podľa tlačovej správy portálu Nehnuteľnosti.sk klesajú najmä dvojizbové byty a to v priemere okolo 5 %. Rozdiel je znova najmä geografický, kým v Bratislave, Košiciach či v Prešove sa zlacnenie nedostalo pod 6 %, v Banskej Bystrici klesli ceny nehnuteľností v priemere až o 11 %.
Zaujímavé však je, že kým spomínané dvojizbové byty klesajú na cene, trojizbové príliš nie. Ich pokles je len na úrovni 2,5 %, jedine v Nitre sa zlacnenie dostalo na hranicu 10 %. Dôvodom je ich žiadanosť, trojizbové bytu sú totiž najpredávanejšie.
Hra na trpezlivejšieho
Portál Aktuality.sk uvádza, že situácia na trhu bola už dlhší čas neudržateľná. Dostupnosť bývania je aktuálna najhoršia za posledných 10 rokov. Zvýšenie nákladov ešte viac škrtalo rozpočty rodinám a ak chceli vymeniť svoj menší byť za väčší, jednoducho si to nemohli dovoliť.
Teoreticky hovoríme o trpezlivej hre, v ktorej každý záujemca čakal na nižšie ceny. Predajcovia bytov sa dostali do bodu, keď nehnuteľnosť nedokážu nikomu predať, pretože si ju nikto nemôže dovoliť kúpiť. Je teda teraz ten správny čas?
Je na čase zvažovať kúpu domu alebo bytu?
Toto je otázka, ktorá dnes trápi nejedného Slováka. Po desiatich rokoch konečne klesajú ceny nehnuteľností, aj keď nie takým raketovým tempom, akým poslednú dobu stúpali. Karta sa obrátila a ponuka začala prevyšovať dopyt. Základy ekonomiky hovoria, že v tomto prípade musí cena klesnúť, aby prejavilo dopyt viac záujemcov. Predpovedať preto vývoj v ďalších mesiacoch si netrúfne každý.
S kúpou čakajte, s predajom príliš nie
„Potenciálni kupci budú ešte chvíľu vyčkávať, kým ceny nepadnú na pomyselné dno. Predávajúci by si mali uvedomiť, že ak chcú predať, musia byt oceniť reálne tak, aby jeho stav, vek, kvalita a lokalita zodpovedali cene,“ hovorí Veronika Komorníková, šéfredaktorka časopisu Kompletný TRH Nehnuteľností.
S kúpou bytu počkajte – nebudete jediný. Je pravdepodobné, že ceny pôjdu ešte nižšie, nakoľko pomer ponuka/dopyt stále nie je v rovnováhe. Podľa Komorníkovej začnú ľudia vyčkávať, kým ceny padnú na oveľa nižšie sumy. Znamená to, že toto je len začiatok zlacňovania a v budúcnosti budú ceny ešte o niečo nižšie.
Na druhú stranu, s predajom nemáte na čo čakať. Čím viac chcete za byt alebo dom dostať, tým rýchlejšie musíte reagovať. Napriek tomu sa vám môže stať, že nehnuteľnosť nepredáte najbližšie týždne. Treba sa obrniť trpezlivosťou a jasne potenciálnemu záujemcovi povedať výhody aj nevýhody nehnuteľnosti, ktoré sú zohľadnené v cene. Takto nebude môcť kupujúci namietať a požadovať nižšiu cenu.
Zdieľať na
Zdieľaní